保利的房地产去库存战略与成功转型

2019 年 8 月，距东京奥运会不到一年，马龙因长期超负荷训练伤痕累累，为备战奥运毅然决定做手术，最终成功卫冕男单冠军，成为乒坛历史第一人。这一艰难决定的背后，是对风险的出清和对未来的坚定把握。

无独有偶，在房地产领域，保利也给自己动了一场大手术。2024 年 1 月 17 日，保利正式公布业绩快报，签约面积 1796 万平方米，签约金额 3230 亿元，虽同比减少 20%以上，但仍保住了中国最大房地产企业的金牌地位。

保利之所以能在行业中屹立不倒，关键在于其战略调整。2022 年，保利战略研究院发布房地产白皮书，提出“五化”趋势判断，并坚决去库存。当时楼市尚处小阳春，保利的选择看似格格不入，然而回头看，这一决策无比正确。因行动早，未引起市场太大震动，还累计去库存 1.35 万亿，保留了实力。

在头部房企纷纷遇困时，保利账面上趴着全行业最多的资金，仅 2023 年三季报的数据，现金就超 2300 亿。这得益于其早行动，不仅成功去库存，在行业掉头时还能盈利。

去库存虽有代价，如保利销售结算的毛利率连续九年超 20%的惊人纪录被打破，但也出清了很多风险。2022 年至 2024 年 3 季度，有息负债规模降了 200 多亿，2024 年 6 月底，有息负债综合成本仅 3.31%，且成为唯一清偿境外美元债的头部房企。

在去库存的三年里，保利拿地近 4000 亿，拿地思路不断调整，聚焦度逐年提高。2024 年，保利在上海、广州拿地最多，业绩也最佳。在上海，保利以 364 亿元的销售蝉联亚军，保利外滩序创造年度认购率纪录，首开去化率排名第一；在广州，保利逆袭成为市场占有率近 20%的第一，20 个销售业绩最高的项目中占 5 个。

保利在一线城市的重仓，使其拿地结构发生巨大变化，优质土地增多，确定性更高。其投资思路，可作普通人投资的标准答案。

2024 年，地产行业利好消息频出，但修复期仍未结束。正如马龙在巅峰后选择再次穿越黑暗，领军者的每一步都备受关注，而他们的抉择和行动，决定着未来的走向。